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2019.04.2

賃貸中のマンションは売却できる?オーナーチェンジとは!?

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今回は、所有しているマンションには入居者が住んでいるが、やむを得ない事情でマンションを売りたいというオーナー様向けのコラムになります。
通常のマンション売却とは全くことなるため、あまり多くないケースではありますが、万が一自分がそうなった時のために知っておくと役に立つ情報ではあるかと思います。

オーナーチェンジとは

現在居住中の貸借人をそのままにして、物件の売買をすることと「オーナーチェンジ」と呼びます。
賃貸借契約は継続し、オーナーのみが入れ替わるということです。
つまり、賃貸中のマンションを売却する時、それはオーナーチェンジ物件となります。
貸借人が一人もいない賃貸物件を売買した場合は、オーナーチェンジとは呼びません。
マンションだけでなく、戸建てやシェアハウスでも同様です。

オーナーチェンジのデメリット

内見ができない

入居者がいる状態ですので、新オーナーは購入前の内見が難しくなります。
現オーナーと入居者の関係性が近ければ内見も可能かもしれませんが、基本的に不可能だと考えた方がよいでしょう。
そのため部屋の劣化を確認することができないまま購入するしかないため、そういう意味でのリスクが伴い、売却価格も相場より安くなる傾向にあります。

退去が難しい

内見ができないのなら貸借人を退去させてしまえばいいと思うかもしれません。
しかし、借地借家法により、貸借人に居住の意思がある限りはこちらから強制的に退去させることは不可能です。
ですので、賃貸中のマンションを売却したい場合は、基本的にオーナーチェンジになることを覚えておきましょう。

オーナーチェンジ物件の売却ポイント

空室率を下げる

前述のようなデメリットがあり、ただでさえ売れにくいオーナーチェンジ物件ですが、空室率が高ければなおさら売れません。
購入を検討する人は家賃収入が目的ですので、空室率が低い物件ほど買い手が集まります。
買い手目線に立つことが重要です。

適正価格の設定

オーナーチェンジ物件は相場より安くなりがちですので、大幅な値下げ交渉をされることも考えられます。
それを見越した価格設定が必要になりますが、売り出し価格が高すぎると集客に影響がでます。
不動産会社に相談し、競合物件や周辺の環境などから最適な価格を導き出してもらいましょう。
売りたいサポート関西では、信頼できる不動産会社様に多数ご掲載いただいておりますので、オーナーチェンジでお困りのオーナー様は一度お問い合わせをしてみてはいかがでしょうか。

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