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2017.12.15

不動産売却をする際の基本!3種類の媒介契約を理解しよう。

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不動産売却を不動産会社に依頼する際、まず不動産会社と正式に「媒介契約」を結びます。媒介契約は、どのように不動産会社が売却活動を行っていくのか、仲介のサービス内容や仲介手数料などを明確にすることで売却にともなうトラブルを防ぐ重要な売却ステップの第一歩です。したがって3種類ある媒介契約の内容に関して詳しく理解しておきましょう

媒介契約その1「専属専任媒介契約」

専属専任媒介契約は不動産売却を不動産会社1社のみに依頼する媒介契約で、その会社以外の不動産会社に売却を依頼することはできません。また媒介契約を結んだ不動産会社の売却活動中に自ら買主様を見つけた場合、直接買主様と売買を行うことはできず、媒介契約を結んだ不動産会社を通して売却取引を行うことが契約により決められています。このように専属専任媒介契約は、1社のみに売買取引を行う権利があるので、一見依頼主に不利に働くのでは?と思われる方もいらっしゃると思いますが、実はそうではありません。専属専任媒介契約を結んだ不動産会社の売却業務において、依頼主様に有利に働く幾つかの規制が発生します。
まず一つとして、不動産会社は依頼された物件を媒介契約締結から5日以内に「レインズ」とよばれる不動産流通標準情報システムに登録しなければなりません。レインズに物件が登録されると他の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになり、その情報を元に買主様を探すことができます。つまり、媒介契約を結んだ不動産会社だけでなく、他の不動産会社も買主様を探すため、比較的に高い確率かつスピーディーに売却が実現されることが多いです。また、売却活動の状況を一週間に一回以上依頼主に売却状況を報告しなければならないため、依頼主は状況を把握することができ、売却価格の変更など臨機応変に売却活動を進めることができます。

媒介契約その2「専任媒介契約」

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に、不動産会社1社のみに依頼する媒介契約で、その会社以外の不動産会社に売却を依頼することはできません。
専属専任媒介契約と大きく違うポイントは依頼主自らが買主様を見つけた場合に不動産会社を介さずに売買取引が行える点です。媒介契約を結んだ不動産会社には、媒介契約締結から7日以内のレインズへの物件登録や、依頼主への売却状況の報告が2週間に1回以上が義務づけられています。
依頼主が自ら買主様を見つけられる可能性もあるが不動産会社にもしっかり買主様を探してもらいたい場合にオススメです。

媒介契約その3「一般媒介契約」

一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に媒介契約を結び、売却を依頼することができます。また専任媒介契約と同様、依頼主自らが買主様を見つけた場合に不動産会社を介さずに売買取引が行えます。不動産会社はレインズへの登録や、依頼主への状況報告の義務はありません。複数の不動産会社と契約を結べるため、一見幅広い売却活動が可能かと思われますが、不動産会社間の競争がはげしくなるため、不動産会社からすると不安定な契約となるため、各会社の売却活動に対する意欲が薄れてしまう可能性もあり、専任媒介契約と比較して売却に時間がかかってしまうことがあります。

3種類ある媒介契約の内、どれが自らの売却活動に適しているのかをしっかり見極めた上で不動産会社と契約を結ぶことが大事だといえるでしょう。スピード重視で、スムーズに売却活動を行いたい場合は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」、時間をかけてでも納得のいく売却価格で売りたい場合には「一般媒介契約」を結ぶといいでしょう。

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